Les travaux de rénovation peuvent créer un déficit foncier déductible de votre revenu global jusqu'à 10 700€/an. Mode d'emploi 2026 avec les nouvelles limites.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Quand vos charges (travaux, intérêts, assurances) dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La partie issue des travaux (hors intérêts d'emprunt) est déductible du revenu global dans la limite de 10 700€/an.
Le plafond doublé pour les passoires thermiques
Depuis 2023 et jusqu'en 2025, le plafond est porté à 21 400€ pour les logements classés E, F ou G qui réalisent des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe C. Ce dispositif encourage massivement la rénovation énergétique.
Comment imputer le déficit ?
Le déficit s'impute d'abord sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La fraction déductible du revenu global (jusqu'à 10 700€) réduit directement l'assiette de l'IR. Condition : le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation.
Travaux déductibles vs non-déductibles
Déductibles : entretien, réparation, amélioration. Non déductibles : construction, reconstruction, agrandissement. Les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global.
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Calculer mon impôtRègles d imputation des déficits fonciers
| Nature du déficit | Imputation possible | Limite annuelle | Report |
|---|---|---|---|
| Charges déductibles (hors intérêts) | Revenu global | 10 700 euros/an | 6 ans sur revenu global |
| Intérêts d emprunt | Revenus fonciers uniquement | Sans limite | 10 ans sur revenus fonciers |
| Excédent > 10 700 euros (hors intérêts) | Revenus fonciers uniquement | — | 10 ans |
| Travaux éco-rénovation (logement F/G) | Revenu global | 21 400 euros/an (pendant 3 ans) | 6 ans |
Questions fréquentes
Peut-on créer un déficit foncier exprès ?
Oui, c'est une stratégie fiscale légale et courante, surtout avant d'avoir des revenus importants.
Le déficit foncier s'applique-t-il au micro-foncier ?
Non, le régime micro-foncier (abattement 30%) ne permet pas de déduire un déficit. Il faut choisir le régime réel.