Fin du Pinel classique au 31 décembre 2024
Le dispositif Pinel dans sa version classique (investissement dans le neuf avec taux réduits de 9%, 12% ou 14%) a été supprimé le 31 décembre 2024. Les investissements réalisés avant cette date continuent de bénéficier des réductions jusqu'à leur terme. Aucun nouvel investissement Pinel classique n'est possible en 2026.
Le Pinel+ : conditions renforcées, taux maintenus
Le Pinel+ (ou Super Pinel) remplace le Pinel classique avec des critères de qualité renforcés. Pour en bénéficier, le logement neuf doit respecter des normes de surface minimale, de double exposition, d'espace extérieur privatif et de performance énergétique RE2020. En contrepartie, les taux de réduction sont plus élevés : 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d'engagement.
Les zones éligibles restent identiques au Pinel classique : zones A, A bis et B1 (grandes agglomérations et zones tendues). La base de calcul est plafonnée à 300 000 euros par an et à 5 500 euros/m².
Le Denormandie : défiscalisation dans l'ancien
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier des mêmes taux que le Pinel+ sur des logements anciens à rénover dans des communes éligibles (programme Action Cœur de Ville). Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération et améliorer la performance énergétique du logement.
Le Denormandie est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027. C'est une alternative sérieuse au Pinel dans les villes moyennes où les prix de l'ancien permettent de meilleures rentabilités.
Tableau : réductions d'impôt Pinel+ et Denormandie 2026
| Durée d'engagement | Taux Pinel+ | Taux Denormandie | Réduction max (300 000 euros) |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 12 % | 36 000 euros |
| 9 ans | 18 % | 18 % | 54 000 euros |
| 12 ans | 21 % | 21 % | 63 000 euros |
| Plafond loyer (zone A bis) | 18,89 euros/m² | 18,89 euros/m² | — |
| Plafond ressources locataires (personne seule, A bis) | 43 475 euros | 43 475 euros | — |
Alternatives au Pinel en 2026
Face à la fin du Pinel classique, plusieurs alternatives existent :
- SCPI fiscales (Pinel, Malraux, Déficit foncier) : investissement mutualisé, pas de gestion locative
- Loi Malraux : réduction IR de 22 % à 30 % pour immeubles en secteurs sauvegardés (travaux jusqu'à 400 000 euros sur 4 ans)
- Monuments Historiques : déduction du revenu global de la totalité des charges de restauration
- Déficit foncier : imputation de 10 700 euros/an sur le revenu global (21 400 euros pour travaux éco)
- LMNP au réel : amortissement du bien réduisant l'imposition à zéro sur le long terme
FAQ
Peut-on encore investir en Pinel classique en 2026 ?
Non. Le dispositif Pinel classique a été supprimé le 31 décembre 2024. Seul le Pinel+ subsiste pour les investissements réalisés dans des logements respectant des critères de qualité renforcés.
Le Pinel+ est-il vraiment rentable ?
La rentabilité dépend du prix d'achat, des loyers pratiqués et de votre TMI. Avec des prix au m² élevés en zones A et A bis, la rentabilité locative brute peut être inférieure à 3%, ce qui nécessite une forte économie fiscale pour compenser. Faites une simulation complète.
La réduction Pinel+ est-elle soumise au plafonnement global des niches ?
Oui. La réduction Pinel+ entre dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 euros par an (ou 18 000 euros pour les investissements outre-mer et Sofica).
Peut-on louer à ses enfants avec le Pinel+ ?
Non. Le logement ne peut pas être loué à un ascendant ou descendant du propriétaire, ni à quelqu'un appartenant au même foyer fiscal.