Le dispositif Pinel, pilier de la défiscalisation immobilière depuis 2014, a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Les investisseurs cherchant à réduire leur impôt via l'immobilier doivent se tourner vers d'autres dispositifs disponibles en 2026.
Rappel : pourquoi le Pinel a-t-il pris fin ?
Le dispositif Pinel permettait une réduction d'impôt de 9% à 14% du prix d'achat d'un logement neuf (selon la durée d'engagement de 6, 9 ou 12 ans) en contrepartie d'une location à des locataires respectant des plafonds de ressources et de loyers. Il a été supprimé au 31 décembre 2024, faute de résultats probants sur la création de logements abordables dans les zones tendues.
Le dispositif Denormandie : l'ancien rénové
Le Denormandie est l'alternative la plus directe au Pinel. Il offre une réduction d'impôt pour l'acquisition et la rénovation de logements anciens dans des communes éligibles (villes ayant signé une convention "Action Cœur de Ville" ou ORT).
- Réduction de 12% pour 6 ans de location
- Réduction de 18% pour 9 ans
- Réduction de 21% pour 12 ans
- Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération
- Plafonnement à 300 000 € d'investissement par an
Loc'Avantages : louer moins cher pour payer moins d'impôts
Le dispositif Loc'Avantages permet aux propriétaires bailleurs qui s'engagent à louer à des loyers inférieurs au marché (via une convention avec l'ANAH) de bénéficier d'une déduction sur leurs revenus fonciers :
- Loyer intermédiaire (-15% marché) : déduction de 15%
- Loyer social (-30% marché) : déduction de 35% ou 50%
- Loyer très social (-45% marché) : déduction de 65%
Le LMNP : statut de loueur meublé non professionnel
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) reste un des dispositifs les plus efficaces pour réduire la fiscalité des revenus locatifs :
- Régime réel : déduction des charges (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété) et surtout amortissement du bien permettant de créer un déficit fiscal
- L'amortissement permet souvent de rendre les revenus locatifs non imposables pendant 10 à 20 ans
- Attention : la réforme LMNP de 2025 a modifié le traitement des amortissements lors de la revente
Malraux et Monuments Historiques
Pour les contribuables fortement imposés (TMI 41% ou 45%), les dispositifs Malraux et Monuments Historiques offrent des réductions ou déductions très significatives :
- Malraux : réduction de 22% à 30% des travaux de restauration d'immeubles en secteurs sauvegardés (plafond 400 000 € sur 4 ans)
- Monuments Historiques : déduction intégrale des charges et travaux du revenu global (sans plafonnement des niches fiscales)
Les SCPI fiscales
Les SCPI de défiscalisation permettent d'accéder aux avantages fiscaux de certains dispositifs (Denormandie, Malraux) sans gestion directe. En contrepartie des frais de gestion, la SCPI sélectionne les biens et gère locataires et travaux.
Le Plan d'Épargne Retraite (PER) : défiscalisation non immobilière
Si l'objectif est simplement de réduire l'impôt sur le revenu (et non spécifiquement d'investir dans l'immobilier), le PER (Plan d'Épargne Retraite) offre une déduction des versements du revenu imposable, dans la limite d'un plafond annuel. Pour une TMI de 41%, chaque euro versé génère 41 centimes d'économie d'impôt immédiate.
⚠️ Attention au plafonnement des niches fiscales : La plupart des réductions d'impôt (Denormandie, Malraux, FIP/FCPI...) sont soumises au plafond global des niches fiscales de 10 000 € par an (sauf Malraux et Monuments Historiques qui en sont exclus).