Le seuil d'imposition à l'IFI
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique aux foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Si ce seuil est atteint, l'imposition commence à partir de 800 000 euros (pas de seuil bas, mais une taxation dès la première tranche basse).
L'IFI a remplacé l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) en 2018. Contrairement à l'ISF, il ne prend en compte que les actifs immobiliers, pas les actifs financiers (actions, obligations, assurance-vie en unités de compte...).
Actifs imposables à l'IFI
Sont taxables à l'IFI :
- Biens immobiliers détenus directement (appartements, maisons, terrains)
- Parts de SCI ou de SCPI à proportion de l'actif immobilier
- Droits réels immobiliers (usufruit, droit au bail...)
- Parts de fonds immobiliers (OPCI, SIIC) au-delà d'un seuil de 5%
Sont déductibles de l'assiette : les dettes afférentes aux biens imposables (emprunts immobiliers, impôts dus sur les biens), dans la limite de leur valeur vénale.
Barème IFI 2026
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 euros | 0 % |
| De 800 001 euros à 1 300 000 euros | 0,50 % |
| De 1 300 001 euros à 2 570 000 euros | 0,70 % |
| De 2 570 001 euros à 5 000 000 euros | 1,00 % |
| De 5 000 001 euros à 10 000 000 euros | 1,25 % |
| Supérieur à 10 000 000 euros | 1,50 % |
Une décote s'applique entre 1 300 000 et 1 400 000 euros de patrimoine pour éviter les effets de seuil : décote = 17 500 euros - (1,25 % × valeur nette taxable).
Exonérations principales
Résidence principale : abattement de 30 % sur la valeur vénale de la résidence principale du foyer fiscal.
Biens professionnels : les immeubles affectés à l'exploitation professionnelle du redevable (ou de son conjoint) sont exonérés d'IFI.
Bois, forêts et GFI : exonération partielle de 75 % sous conditions d'engagement de gestion durable.
Biens ruraux loués à long terme : exonération partielle de 75 % (jusqu'à 101 897 euros de valeur) ou 50 % au-delà.
Exemple de calcul complet
Patrimoine immobilier brut : résidence principale 600 000 euros + 2 appartements locatifs 900 000 euros + SCI (actif immo) 200 000 euros = 1 700 000 euros. Abattement résidence principale : -180 000 euros (30%). Dettes déductibles (emprunts) : -300 000 euros. Patrimoine net taxable = 1 220 000 euros. Inférieur à 1 300 000 euros = pas d'IFI dû.
Si les appartements valaient 1 200 000 euros : Patrimoine net = 1 520 000 euros. IFI = [800 000 × 0 % + 500 000 × 0,5 % + 220 000 × 0,7 %] = 0 + 2 500 + 1 540 = 4 040 euros d'IFI.
Le plafonnement de l'IFI
Le mécanisme de plafonnement limite la somme IFI + IR + PS à 75 % des revenus de l'année précédente. Ce dispositif anti-confiscatoire s'applique aux redevables dont l'IFI représente une part importante de leurs revenus (patrimoine lourd mais revenus modestes).
FAQ
L'assurance-vie entre-t-elle dans l'assiette de l'IFI ?
Seulement pour la fraction investie dans des unités de compte immobilières (SCPI, OPCI). Les fonds en euros et les UC actions ne sont pas pris en compte.
Les SCPI sont-elles taxables à l'IFI ?
Oui, à hauteur de la part de l'actif investi en immobilier. La SCPI communique chaque année un ratio d'actif immobilier. Par exemple, si 90% de l'actif est immobilier, 90% de la valeur de vos parts entre dans l'assiette IFI.
Peut-on déduire tous ses emprunts immobiliers de l'IFI ?
Non. La déduction des dettes est plafonnée pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d'euros. De plus, seules les dettes afférentes aux biens imposables sont déductibles.
Comment déclarer l'IFI ?
L'IFI se déclare via l'annexe 2042-IFI jointe à la déclaration de revenus 2042, avant le 15 juin. Il n'y a plus de déclaration séparée. L'impôt est payé en septembre avec le solde d'IR.