Calcul de la plus-value brute
Plus-value brute = Prix de cession – Prix d'acquisition corrigé
Le prix d'acquisition peut être majoré de :
- Frais d'acquisition réels (notaire, droits de mutation) ou forfait de 7,5 %
- Travaux réels justifiés ou forfait de 15 % si détention > 5 ans
- Frais de voirie, branchements, charges de copropriété liées aux travaux
Abattements pour durée de détention
La plus-value brute est réduite par des abattements progressifs selon la durée de détention :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale IR) | 1,6 % |
| 23 à 29 ans | Exonération IR totale | 9 % par an |
| 30 ans et plus | Exonération totale | Exonération totale |
Taux d'imposition en 2026
| Prélèvement | Taux |
|---|---|
| Impôt sur le revenu (IR) | 19 % |
| Prélèvements sociaux (PS) | 17,2 % |
| Surtaxe sur PV > 50 000 € | 2 % à 6 % (sur PV nette) |
| Total sans abattement | 36,2 % minimum |
Les cas d'exonération totale
- Résidence principale : toujours exonérée intégralement
- 30 ans de détention : exonération totale IR + PS
- Premier achat immobilier : si le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans
- Retraités et invalides à faibles revenus : exonération sous conditions de ressources
- Prix de vente inférieur à 15 000 € : exonération automatique
Exemple de calcul complet
Vente d'un appartement locatif acheté il y a 15 ans pour 150 000 € (+ 7,5 % frais = 161 250 €), vendu 250 000 €.
- Plus-value brute : 250 000 – 161 250 = 88 750 €
- Abattement IR (15 ans – 5 premières années = 10 ans × 6 %) = 60 % → PV nette IR = 35 500 €
- Abattement PS (10 ans × 1,65 %) = 16,5 % → PV nette PS = 74 106 €
- IR : 35 500 × 19 % = 6 745 €
- PS : 74 106 × 17,2 % = 12 746 €
- Total impôt : 19 491 €
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Questions fréquentes
Quand est-on exonéré d'impôt sur la plus-value immobilière ?
La résidence principale est toujours exonérée. Après 22 ans de détention, l'IR est exonéré (mais pas les PS jusqu'à 30 ans). Après 30 ans, l'exonération est totale (IR + PS). D'autres cas existent : premier achat, prix < 15 000 €, retraités à faibles revenus.
Quel est le taux d'imposition d'une plus-value immobilière en 2026 ?
Le taux de base est de 19% d'IR + 17,2% de prélèvements sociaux = 36,2% (avant abattements). Une surtaxe de 2 à 6% s'applique aux plus-values nettes supérieures à 50 000 €. Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement la base imposable.
Comment calculer la plus-value immobilière brute ?
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition majoré. Le prix d'acquisition peut être augmenté des frais d'acquisition (réels ou 7,5% forfaitaire) et des travaux (réels ou 15% forfaitaire si détention > 5 ans).