Le micro-foncier : abattement forfaitaire de 30%
Si vos revenus fonciers bruts (loyers hors charges) sont inférieurs à 15 000 euros par an, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement, sans justificatif de charges. Il couvre de façon forfaitaire toutes vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, assurances, charges de copropriété...).
Exemple : Loyers perçus = 12 000 euros. Base imposable = 12 000 × 70 % = 8 400 euros. IR à 30 % (TMI) = 2 520 euros + PS 17,2 % = 1 444 euros. Total = 3 964 euros.
Le micro-foncier est exclu si vous bénéficiez d'un dispositif de défiscalisation (Malraux, monuments historiques, dispositif Besson ancien, etc.).
Le régime réel : charges déductibles
Au régime réel, vous déduisez les charges réelles de vos loyers :
- Intérêts d'emprunt et frais bancaires associés
- Taxe foncière (hors ordures ménagères)
- Primes d'assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Charges de copropriété (quote-part récupérable non récupérée)
- Frais de gestion agence ou administrateur de biens
- Travaux d'entretien, réparation et amélioration (pas de construction)
- Frais de procédure en cas de litige avec un locataire
Tableau comparatif micro-foncier vs régime réel
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil de revenus | Inférieur à 15 000 euros/an | Au-delà de 15 000 euros (ou sur option) |
| Abattement / Déduction | 30 % forfaitaire | Charges réelles justifiées |
| Travaux déductibles | Inclus dans forfait | Oui, en détail |
| Déficit foncier possible | Non | Oui (10 700 euros/an sur revenu global) |
| Déclaration | Formulaire 2042 (case 4BE) | Formulaire 2044 + 2042 |
| Durée d'engagement si option réel | — | 3 ans minimum |
Déficit foncier et imputation
Si vos charges déductibles (hors intérêts d'emprunt) dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique sur passoires thermiques classées F ou G, pendant 3 ans).
La partie du déficit imputable aux intérêts d'emprunt n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, pas sur le revenu global.
Cases à remplir dans la déclaration
Micro-foncier : déclarez vos loyers bruts case 4BE de la déclaration 2042. L'abattement de 30 % est calculé automatiquement par l'administration.
Régime réel : remplissez le formulaire 2044 (revenus fonciers réels), puis reportez le résultat net sur la déclaration 2042 (cases 4BA si bénéfice, 4BB si déficit imputable sur revenu global, 4BC si report sur revenus fonciers futurs).
FAQ
Peut-on choisir le régime réel même si les loyers sont inférieurs à 15 000 euros ?
Oui, c'est une option. Elle est irrévocable pendant 3 ans. Elle est intéressante si vos charges réelles (notamment travaux ou intérêts d'emprunt) dépassent 30% des loyers.
Les loyers des locaux meublés sont-ils déclarés comme revenus fonciers ?
Non. Les revenus de location meublée relèvent de la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas des revenus fonciers. Le régime est différent : micro-BIC avec abattement 50% ou régime réel avec amortissements.
La taxe foncière est-elle entièrement déductible ?
Oui, la taxe foncière est déductible en totalité au régime réel, à l'exception de la part correspondant aux ordures ménagères (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, TEOM) qui est refacturée au locataire.
Peut-on déduire les travaux de construction ou d'agrandissement ?
Non. Seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (sans création de surface habitable nouvelle) sont déductibles. Les travaux de construction ou agrandissement constituent des investissements non déductibles en revenus fonciers.