La SCI peut être imposée à l'IR ou à l'IS. Loyers, plus-values, dividendes : les implications fiscales sont radicalement différentes. Guide complet pour faire le bon choix.
SCI à l'IR : la transparence fiscale
Par défaut, la SCI est transparente : chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers dans sa propre déclaration. Les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global (10 700€/an). Idéal pour la transmission patrimoniale.
SCI à l'IS : amortissement mais double imposition
L'option IS permet d'amortir le bien et de réduire le résultat imposable (IS à 15% puis 25%). Mais à la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (très élevée après amortissements), et les dividendes sont imposés à la flat tax. Double imposition redoutée.
Plus-value immobilière en SCI IS vs IR
En SCI IR : régime des plus-values des particuliers avec abattements pour durée (exonération totale après 22 ans d'IR, 30 ans de PS). En SCI IS : pas d'abattement, imposition sur la différence entre prix de vente et valeur nette comptable amortie.
Quel régime choisir ?
SCI IR recommandée pour : patrimoine de long terme, transmission, peu de travaux. SCI IS recommandée pour : forte rentabilité locative, réinvestissement des bénéfices, associés fortement imposés. L'option IS est irrévocable, choisissez avec prudence.
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Calculer mon impôtComparatif SCI à l IR vs SCI à l IS
| Critère | SCI à l IR | SCI à l IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Revenus fonciers (TMI + 17,2 % PS) | IS : 15 % jusqu à 42 500 euros, 25 % au-delà |
| Amortissement du bien | Non | Oui (réduit la base imposable) |
| Plus-value à la revente | Régime particuliers, abattements durée | Calculée sur valeur nette comptable, IS normal |
| Distribution de dividendes | Non applicable | Flat tax 30 % sur les dividendes |
| Exonération après 22/30 ans | Oui (IR 22 ans, PS 30 ans) | Non |
| Déficit foncier imputable | Oui (10 700 euros/an sur revenu global) | Non (reporté sur bénéfices futurs) |
Questions fréquentes
Peut-on passer d'une SCI IS à une SCI IR ?
Non, l'option IS est irrévocable. En revanche on peut passer de l'IR à l'IS.
La SCI paie-t-elle la TVA ?
Généralement non, sauf si elle opte pour la TVA (location à des professionnels assujettis).