Depuis le 1er janvier 2018, l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) a été remplacé par l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Contrairement à l'ISF, l'IFI ne concerne que le patrimoine immobilier, à l'exclusion des actifs financiers.
Qui est concerné par l'IFI ?
L'IFI s'applique à toute personne physique dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Il concerne les personnes domiciliées fiscalement en France (sur leur patrimoine mondial) ainsi que certains non-résidents possédant des biens immobiliers en France.
Quels biens entrent dans l'assiette IFI ?
Sont inclus dans le patrimoine taxable :
- Résidence principale (avec abattement de 30%)
- Résidences secondaires et investissements locatifs
- Terrains constructibles et agricoles
- Parts de SCPI et OPCI à proportion immobilière
- Parts de SCI non soumise à l'IS
- Immobilier détenu via des sociétés (à hauteur de la quote-part immobilière)
- Droits réels immobiliers (usufruit, superficie)
Quels biens sont exclus ?
- Actifs financiers : livrets, actions, obligations, assurance-vie en unités de compte financières
- Biens professionnels nécessaires à l'activité professionnelle principale
- Objets d'art, bijoux, voitures, bateaux
- Droits de la propriété intellectuelle
- Bois et forêts (75% d'exonération)
- Biens ruraux loués à long terme (75% d'exonération)
Les dettes déductibles
Du patrimoine immobilier brut, vous pouvez déduire certaines dettes :
- Emprunts immobiliers : capital restant dû sur les crédits ayant financé l'acquisition ou les travaux de biens imposables
- Dettes de travaux : si les travaux n'ont pas encore été payés au 1er janvier
- Impôts dus sur les biens immobiliers (taxe foncière due au 1er janvier)
⚠️ Plafonnement des dettes : Pour les patrimoines très importants (supérieurs à 5 M€), les dettes déductibles sont plafonnées à 60% de l'actif brut, afin d'éviter les abus de déduction.
Le barème IFI 2026
| Fraction du patrimoine net | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0% |
| 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50% |
| 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70% |
| 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00% |
| 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25% |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50% |
La décote pour les patrimoines proches du seuil
Pour atténuer l'effet de seuil, une décote s'applique si le patrimoine net est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € :
Décote = 17 500 € – (1,25% × patrimoine net)
Exemple : patrimoine de 1 350 000 €. IFI brut = 3 850 €. Décote = 17 500 – 16 875 = 625 €. IFI net = 3 225 €.
Comment déclarer l'IFI ?
L'IFI est déclaré dans le cadre de la déclaration d'impôt sur le revenu, sur un formulaire dédié (formulaire 2042-IFI). Il est à remettre en même temps que la déclaration de revenus, chaque printemps. Le paiement est exigible le 15 septembre de l'année d'imposition.
Plafonnement de l'IFI
L'IFI est plafonné lorsque son montant, ajouté à l'IR et aux prélèvements sociaux dus, dépasse 75% des revenus du contribuable. La fraction excédentaire est déduite de l'IFI, ce mécanisme étant analogue à celui qui existait pour l'ISF.