Régime réel vs micro-foncier : quand déduire les charges réelles ?
Le régime réel est obligatoire si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €/an. En dessous, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %) ou choisir le régime réel si vos charges réelles dépassent 30 % des loyers.
Liste complète des charges déductibles en 2026
| Catégorie de charge | Déductible ? | Conditions |
|---|---|---|
| Travaux d'entretien et réparation | Oui, intégralement | Remettre en état, sans agrandissement |
| Travaux d'amélioration | Oui, intégralement | Apporter un équipement nouveau (ex : installation VMC) |
| Intérêts d'emprunt | Oui, intégralement | Acquisition, construction ou travaux du bien loué |
| Assurance emprunteur | Oui | Liée au prêt immobilier du bien loué |
| Taxe foncière | Oui | Hors taxe d'ordures ménagères récupérable sur le locataire |
| Frais de gestion agence | Oui | Honoraires de gestion locative |
| Frais de comptabilité | Oui | Dans la limite de 20 €/an (déduction forfaitaire) |
| Assurance propriétaire non-occupant (PNO) | Oui | Assurance du bien mis en location |
| Charges de copropriété non récupérables | Oui | Hors charges locatives récupérables sur le locataire |
| Frais de procédure (contentieux) | Oui | Procédure liée au bien loué (expulsion, impayés) |
| Travaux de construction/agrandissement | Non | Hors champ des charges déductibles |
| Prix d'achat du bien | Non | Uniquement déductible en LMNP/LMP ou SCI IS |
Les travaux : ce qui est déductible et ce qui ne l'est pas
Les travaux représentent souvent la principale charge déductible. La distinction est cruciale :
Travaux déductibles
- Entretien : peinture, remplacement d'une chaudière, réfection de la toiture (si pas d'agrandissement)
- Réparation : remise en état après sinistre, remplacement de menuiseries
- Amélioration : installation d'une VMC, d'un interphone, isolation thermique
- Ravalement de façade, remplacement de l'ascenseur
Travaux non déductibles (mais potentiellement capitalisables à la vente)
- Construction d'une extension ou surélévation
- Transformation de locaux (ex : local commercial en appartement)
- Reconstruction complète après démolition
Les intérêts d'emprunt : règles de déduction
Les intérêts d'emprunt sont déductibles pour :
- L'acquisition du bien loué (crédit immobilier)
- Les travaux financés par emprunt
- Les frais annexes au prêt : frais de dossier, garantie (hypothèque, caution)
- L'assurance décès-invalidité liée au prêt
Attention : si vous habitez une partie du bien, les intérêts ne sont déductibles qu'au prorata de la surface louée.
Exemple de calcul des revenus fonciers nets en régime réel
Appartement loué 900 €/mois (10 800 €/an) :
- Loyers bruts : 10 800 €
- Intérêts d'emprunt : −3 200 €
- Taxe foncière : −900 €
- Travaux de réparation : −2 500 €
- Frais d'agence : −540 €
- Assurance PNO : −180 €
- Revenu foncier net : 10 800 − 7 320 = 3 480 €
- Vs micro-foncier : 10 800 × 70 % = 7 560 € → le régime réel est ici plus avantageux
Voir aussi notre article sur le déficit foncier 2026 et le régime micro-foncier.
Questions fréquentes
Peut-on déduire le prix d'achat d'un bien locatif de ses revenus fonciers ?
Non. Le prix d'achat du bien immobilier n'est pas déductible des revenus fonciers en location nue. Seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles. L'amortissement du bien n'est possible qu'en location meublée (LMNP/LMP) ou via une SCI à l'IS.
Les intérêts d'emprunt immobilier sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Oui, en régime réel. Les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition, la construction ou l'amélioration du bien loué sont intégralement déductibles des revenus fonciers. Cela inclut les intérêts du prêt principal, les frais de dossier et les primes d'assurance emprunteur.
Quelle est la différence entre travaux déductibles et travaux non déductibles en location nue ?
Sont déductibles : les travaux d'entretien, de réparation (remettre en état) et d'amélioration (apporter un équipement nouveau sans changer la structure). Ne sont pas déductibles : les travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement. En pratique, ravalement, remplacement chaudière, isolation sont déductibles ; extension ou surélévation ne le sont pas.