Présentation du régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est le régime simplifié d'imposition des revenus locatifs issus de la location nue (non meublée). Il applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts encaissés, sans nécessité de justifier les charges réelles.
Conditions d'accès au régime micro-foncier en 2026
| Critère | Exigence |
|---|---|
| Plafond de revenus fonciers bruts | 15 000 €/an maximum |
| Type de location | Location nue uniquement (non meublée) |
| Bien immobilier | Hors monuments historiques, hors dispositifs Robien/Besson/etc. |
| Option possible | Peut opter pour le régime réel si plus avantageux |
Calcul de l'impôt en régime micro-foncier
Avec le régime micro-foncier :
- Déclarez vos loyers bruts annuels dans la case 4BE de la 2042
- L'administration applique automatiquement l'abattement de 30 %
- Le revenu foncier net (70 % des loyers) est ajouté à vos autres revenus
- Ce revenu net est imposé au barème progressif + prélèvements sociaux (17,2 %)
Exemple chiffré
Loyers bruts annuels : 12 000 €. Abattement micro-foncier : 12 000 × 30 % = 3 600 €. Revenu foncier imposable : 12 000 – 3 600 = 8 400 €. Avec une TMI de 30 % + PS 17,2 % : impôt = 8 400 × 47,2 % = 3 965 €.
Régime réel vs micro-foncier : quand choisir ?
| Situation | Régime conseillé | Raison |
|---|---|---|
| Charges réelles < 30% des loyers | Micro-foncier | Abattement plus généreux que les charges réelles |
| Charges réelles > 30% des loyers | Réel | Déduction des charges réelles plus avantageuse |
| Gros travaux de rénovation | Réel | Possibilité de créer un déficit foncier |
| Emprunt avec intérêts importants | Réel | Intérêts déductibles au réel uniquement |
Durée de l'option pour le régime réel
Si vous optez volontairement pour le régime réel, cette option est irrévocable pendant 3 ans. Après ces 3 ans, vous pouvez revenir au micro-foncier si vos revenus fonciers restent inférieurs à 15 000 €.
Voir aussi notre article sur le déficit foncier 2026 et les charges déductibles en location.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du régime micro-foncier en 2026 ?
Le régime micro-foncier s'applique si vos revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. Au-delà, vous basculez obligatoirement au régime réel. En dessous, vous pouvez aussi opter volontairement pour le réel si vos charges dépassent 30%.
Quel est l'abattement du régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers bruts. Cet abattement couvre forfaitairement toutes les charges. Si vos charges réelles (travaux, intérêts, taxe foncière...) dépassent 30% des loyers, optez pour le régime réel.
Quels revenus fonciers entrent dans le plafond micro-foncier ?
Seuls les revenus de la location nue (non meublée) entrent dans le plafond de 15 000 €. Les revenus de location meublée relèvent des BIC (micro-BIC à 50% d'abattement ou régime réel simplifié), pas du régime foncier.