Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Un déficit foncier se produit quand vos charges déductibles liées à un bien immobilier locatif (hors location meublée) dépassent vos revenus locatifs bruts. Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu.
Charges déductibles pour créer un déficit foncier
| Type de charges | Déductible ? | Précisions |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt immobilier | Oui | Uniquement sur les revenus fonciers |
| Travaux d'entretien et réparation | Oui | Déductibles du revenu global |
| Travaux d'amélioration | Oui | Déductibles du revenu global |
| Travaux de construction / agrandissement | Non | Jamais déductibles en foncier nu |
| Taxe foncière | Oui | Part propriétaire uniquement |
| Charges de copropriété | Oui (partiel) | Provisions récupérables exclues |
| Primes d'assurance | Oui | Assurance PNO, GLI |
| Frais de gestion locative | Oui | Honoraires agence, comptable |
Calcul et plafonnement du déficit foncier
En 2026, les règles sont les suivantes :
- Le déficit foncier hors intérêts d'emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €/an
- Pour les travaux de rénovation énergétique sur des passoires thermiques (DPE E, F, G) loués, le plafond était porté à 21 400 € jusqu'en 2025 (vérifier la prolongation en 2026)
- L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes
- La part du déficit due aux intérêts d'emprunt n'est déductible que des revenus fonciers
Exemple de calcul
Revenus locatifs bruts : 8 000 €. Charges totales : 23 000 € (dont 5 000 € d'intérêts d'emprunt). Déficit total : 15 000 €.
- Part imputable hors intérêts : 18 000 €, mais plafonné à 10 700 € sur le revenu global
- Part imputable des intérêts : 5 000 € limitée aux revenus fonciers (0 € ici, reporté)
- Déficit reportable sur revenus fonciers futurs : 15 000 – 10 700 = 4 300 €
Condition de maintien de la location
Pour que le déficit foncier reste valide, vous devez maintenir le bien en location nue (non meublée) pendant au moins 3 ans à compter de la déduction. Si vous vendez ou basculez en location meublée avant ce délai, la déduction est remise en cause.
Voir aussi notre guide sur les déductions fiscales de la location et le régime micro-foncier.
Questions fréquentes
Quel est le plafond de déduction du déficit foncier en 2026 ?
Le déficit foncier est déductible du revenu global à hauteur de 10 700 €/an. Pour les travaux de rénovation énergétique sur des passoires thermiques, ce plafond pouvait être porté à 21 400 € (mesure à vérifier pour 2026). L'excédent est reportable 10 ans sur les revenus fonciers.
Quelles charges sont déductibles pour créer un déficit foncier ?
Les charges déductibles incluent : travaux d'entretien et d'amélioration, intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances, frais de gestion. Les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles en régime foncier nu.
Le déficit foncier non imputé peut-il être reporté ?
Oui, l'excédent de déficit foncier non imputable sur le revenu global (au-delà de 10 700 €) est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pendant ces 10 ans, il faut maintenir le bien en location nue.