LMNP 2026 : régime réel ou micro-BIC ?

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un contribuable qui loue un ou plusieurs biens immobiliers meublés à des particuliers, sans que cette activité soit sa profession principale. Le statut LMNP s'applique tant que les recettes locatives ne dépassent pas 23 000 €/an OU représentent moins de 50 % des revenus du foyer.

Régime micro-BIC 2026 : seuils et abattements

Type de location	Seuil micro-BIC 2026	Abattement forfaitaire
Location meublée classique (non classée)	77 700 €	50 %
Meublé de tourisme classé (★ à ★★★★★)	188 700 €	71 %
Chambre d'hôtes (avec petit-déjeuner)	188 700 €	71 %

Avec le micro-BIC classique, si vous percevez 30 000 € de loyers meublés, votre revenu imposable est de 30 000 × 50 % = 15 000 €. Aucune charge réelle n'est déductible sous ce régime — l'abattement est censé tout couvrir.

Régime réel simplifié : la puissance des amortissements

Sous le régime réel, vous déduisez vos charges réelles ET vous pratiquez des amortissements comptables sur le bien et le mobilier :

• Amortissement du bien : Sur 25 à 40 ans selon la nature (hors terrain). Un appartement acheté 200 000 € (hors terrain 40 000 €) génère 160 000 / 30 = 5 333 €/an d'amortissement.
• Amortissement du mobilier : Sur 5 à 10 ans. 10 000 € de meubles = 1 000 à 2 000 €/an.
• Charges déductibles réelles : Intérêts d'emprunt, charges de copropriété, assurance PNO, frais de gestion, CFE, travaux...

Ces amortissements permettent souvent de neutraliser totalement les revenus locatifs fiscalement, tout en percevant des loyers. C'est le principal avantage du LMNP au réel.

Quel régime choisir en 2026 ?

Situation	Régime conseillé
Peu de charges, bien payé cash	Micro-BIC (simplicité)
Bien financé à crédit (intérêts élevés)	Réel (déduction intérêts + amortissements)
Charges réelles > 50 % des loyers	Réel (toujours plus avantageux)
Recettes > 77 700 €	Réel (obligatoire)

CFE et autres obligations LMNP

Le LMNP est soumis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) dès la première année d'activité. Son montant varie selon la commune et la valeur locative du bien (souvent entre 200 € et 1 500 € par an). Une exonération de CFE existe la première année d'exercice.

Autres obligations : immatriculation au registre du commerce (INPI), déclaration 2031 (réel) ou report en 5KN (micro-BIC) sur la 2042 C Pro.

Impact du LMNP sur la retraite

Contrairement aux revenus fonciers classiques ou aux revenus professionnels, les revenus LMNP ne génèrent pas de trimestres de retraite ni de points de retraite complémentaire. L'activité LMNP est une activité civile non soumise aux cotisations retraite.

FAQ LMNP 2026

Peut-on passer du micro-BIC au réel en cours d'année ?

Non. L'option pour le régime réel doit être exercée avant le 1er février de l'année concernée (ou à la création de l'activité). Elle s'applique ensuite pour 2 ans minimum.

Les amortissements LMNP sont-ils récupérables à la vente ?

Oui et non. Pour les LMNP, la plus-value de cession est calculée selon le régime des particuliers (prix de vente - prix d'achat initial), sans réintégration des amortissements. C'est un avantage majeur par rapport au LMP.

La location saisonnière type Airbnb est-elle LMNP ?

Oui, si le bien est meublé et que les recettes restent dans les seuils LMNP. Les meublés de tourisme classés bénéficient du seuil majoré de 188 700 € et de l'abattement de 71 %.

LMNP et SCI : compatible ?

Non. Une SCI ne peut pas bénéficier du statut LMNP. Le LMNP est exclusivement réservé aux personnes physiques. Une SCI soumise à l'IR peut en revanche exercer une activité de location meublée, mais dans un cadre différent.