Sommaire
  1. Introduction
  2. Quelle est la différence entre SCI à l'IR et SCI à l'IS ?
  3. Quand choisir la SCI à l'IS ?
  4. Peut-on passer d'une SCI IR à IS ?

SCI à l'IS ou à l'IR en 2026 : quel régime choisir ?

Ce guide complet vous explique tout ce qu'il faut savoir sur sci is vs ir en France pour l'année fiscale 2026 (revenus 2025). Les informations sont mises à jour selon les derniers textes de la loi de finances 2026.

💡 À retenir : Choisir entre SCI à l'IR et SCI à l'IS en 2026 : comparatif fiscal complet, avantages et inconvénients selon votre situation.

Quelle est la différence entre SCI à l'IR et SCI à l'IS ?

La SCI à l'IR (transparente fiscalement) : les associés déclarent directement leur quote-part de résultat dans leurs revenus fonciers. La SCI à l'IS : la société est imposée sur ses bénéfices (15% jusqu'à 42 500 €, 25% au-delà), les dividendes distribués sont soumis au PFU 30%.

Quand choisir la SCI à l'IS ?

La SCI à l'IS est avantageuse si vous souhaitez capitaliser (réinvestir les bénéfices sans les distribuer), si vous avez des TMI élevés (>30%), ou si vous voulez amortir le bien pour diminuer le résultat fiscal.

Peut-on passer d'une SCI IR à IS ?

Oui, mais c'est irréversible. Le passage à l'IS déclenche une imposition sur les plus-values latentes. Le choix initial est donc stratégique. Consultez un expert-comptable avant toute décision.

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Questions fréquentes

La SCI à l'IR (transparente fiscalement) : les associés déclarent directement leur quote-part de résultat dans leurs revenus fonciers. La SCI à l'IS : la société est imposée sur ses bénéfices (15% jusqu'à 42 500 €, 25% au-delà), les dividendes distribués sont soumis au PFU 30%.
La SCI à l'IS est avantageuse si vous souhaitez capitaliser (réinvestir les bénéfices sans les distribuer), si vous avez des TMI élevés (>30%), ou si vous voulez amortir le bien pour diminuer le résultat fiscal.
Oui, mais c'est irréversible. Le passage à l'IS déclenche une imposition sur les plus-values latentes. Le choix initial est donc stratégique. Consultez un expert-comptable avant toute décision.

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